世邦魏理仕上海,成都是中国物流地产最佳投
近日，世邦魏理仕研究部发布了中国物业投资指南——物流地产投资发展报告。报告显示，一线城市（尤其是上海）以及成都是当前中国物流地产的最佳投资目的地，而对于青岛、杭州、长沙等城市来说投资者需保持谨慎。
年，世邦魏理仕研究部发布了MarketScore中国物业投资指南系列报告的前两部分，主要聚焦中国写字楼及零售物业市场。在此系列报告的第三部分把目光投向物流地产。
本报告中挑选了14个对物流地产市场表现产生影响的关键变量，并针对全国17个主要城市进行分析。这些变量因素分类包括市场流动性、历史空置率、租金波动性、租金表现、未来供应量、互联网普及率、电商发展程度、工业增加值、货物运输量、消费品零售总额、进出口总额、现有物流地产商布局、市场地位以及净回报率等。
需要指出的是，MarketScore模型得出的市场评分是基于每一个市场的整体基本面所作出的判断，投资者在做投资决策的时候还必须结合具体项目以及项目周边的情况做更深入的分析。
一、优质物流设施依然紧俏
近年来，政府积极推行集约用地以及城市工业用地指标的逐年下降在一定程度上限制了物流地产的发展速度。尽管物流地产在过去十多年间经历了从零到有的高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给远落后于日益膨胀的需求。截至年上半年，在华九家主要物流开发商非自用高标准物流设施存量累计仅约万平方米，折合人均面积不到0.平方米。相比之下，美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平方米，折合人均面积达1.17平方米。
二、竞争格局基本形成
国际物流地产商普洛斯于年开展在华业务，开启了中国现代物流地产的新篇章。得益于国际化的资本运作和丰富的运营经验，普洛斯依靠先发优势在中国市场进行积极扩张，成功成为了行业龙头。目前，普洛斯在全国拥有个园区，建成物业达万平方米，规模甚至大于其余八大开发商的总和。经过多年的发展，以普洛斯为首的中国物流地产竞争版图已基本形成。在早期进入中国市场的普洛斯凭借其成熟运营经验积累了大量优质客户，其遍布全国各地的物流网络形成了规模效应，为其项目开发、招商及运营带来了积极影响。由于物流地产投资门槛高，资金沉淀大，除传统的债权及股权融资渠道外，还需要借助基金信托等杠杆撬动项目的开发周转。有鉴于此，在目前融资渠道尚相对单一的中国市场来看，后来者若想打破物流地产的竞争格局将任重而道远。
三、三驾马车拉动物流需求
随着国家经济逐步向第三产业转移及居民消费水平提高，零售消费品及高端制造业亦渐趋活跃。同时，由于中国幅员广阔，大部分零售商的实体渠道未完全下沉，此外消费者（尤其中小城市及农村的消费者）出门购物不及发达国家消费者方便，中国消费者更加依赖于网络购物。年中国全年网络零售额占社会消费品零售总额的10.6%，远高于网络零售发达的美国（6.4%）。网络零售的崛起成为了催化剂，带动了一批电商及第三方物流对现代物流设施的需求。网络零售、零售消费品及高端制造业的三驾马车并驾齐驱，大幅拉动了物流需求。
一、政策利好拉动物流需求
由于中国采取从投资拉动增长向消费拉动增长的战略转型，中央政府近年来持续出台多项政策利好，支持物流及电子商务。其中，跨境电商的发展尤其引人瞩目。自年3月,海关总署准许对跨境电商征收行邮税后，跨境电商发展进入了加速期，多个试点城市出现了保税仓库“一库难求”的现象。此外，中国通过“一带一路”的战略帮助沿线国家的基础设施建设，带动国内产能“走出去”；而由中国牵头成立的亚洲投资银行（亚投行）为“一带一路”的战略提供了重要的金融支持平台。随着一带一路的开展及亚投行版图的扩张，预计未来现代物流设施的需求将大幅拉升。
二、沿海沿江布局进一步深化
现代物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主。随着在线零售及移动网络的不断发达，未来电子商务的发展趋势正不断向二三线乃至四线城市渗透和延伸。正如CBRE在年发布的物流地产白皮书中所预测，除沿海城市外，国内外开发商正在逐步加强武汉及重庆等长江沿线枢纽节点的战略布局。而根据5月份颁布的《全国流通节点城市布局规划（-年）》，东线沿海和长江沿线这两条流通大道被纳入“三纵五横”共八条全国骨干流通大通道之内。利好政策将进一步促进这些节点城市的物流仓储市场的发展。
三、巨头加紧布局物流地产
世邦魏理仕于年3月发布的《年亚太区投资者意向调查》中显示，工业市场依旧是资本追逐的热点领域，然而供需缺口仍然较大。在年初同样的调查中，投资者表示有意分配8%左右的资金投向中国物流地产，但最终只有1%的资金在年投向该领域，这恰恰显示了投资中国物流市场的一个重要瓶颈。由于地方政府普遍青睐在资质和渠道等方面有优势的大型物流开发商，机构投资者往往不得不转而采取平台交易，通过与物流开发商、物流企业、电商企业等企业合资的方式进行投资。仅在年第二季度，我们已观察到多宗类似的案例。如GAW Capital Partners和维龙成立合资公司，CBRE Global Investment Partners和Ivanhoe Cambridge亦宣布对LOGOS China进行投资；继去年4月份首次注资后，RRJ再次向宇培投资2.5亿美元；万科也于同期联手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布设立70亿美元基金布局中国物流市场。我们预计在内外资巨头的推动下，国内物流地产市场将迎来更加蓬勃的发展。
一线城市：供需两旺需求外溢
上海供需两旺，交投活跃
作为中国的经济和金融中心，上海拥有全国领先的制造业和服务业基础以及庞大的消费人群和较高的购买力。此外，上海亦是中国的航运和贸易中心：年，上海集装箱吞吐量达万标准箱（TEU），全球排名第一；浦东机场货运吞吐量达.8万吨，全国排名第一；同时，上海是全国“四纵四横”高铁网络的重要节点城市，两小时内可通达所有长三角主要城市。在制造业转型升级及消费带动经济增长的大背景下，便利的交通网络和庞大的内需支撑着上海乃至周边苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市。
目前上海的优质物流仓储市场呈现供需两旺的局面。截至年第二季度，上海优质物流仓储存量达万平方米，市场整体空置率为9.1%。其中，作为上海自贸区的一部分，临港片区凭借高端制造业和新兴战略产业相结合的产业优势和毗邻浦东空港及洋山深水港的区位优势成为目前上海优质物流仓储供应最为集中的区域。另一方面，受益于虹桥交通枢纽的建设，大虹桥区域（范围涉及青浦、嘉定、闵行和松江四区）的优质物流仓储市场亦被看高一线。凭借由机场、高铁和高速交织的交通网络，以及上海国际贸易新平台的定位，虹桥商务区将成为国内外货物分拨、中转、展示和销售的中心，国内外货物的融通有望促使大虹
桥区域内高标库的需求得到进一步释放。但大虹桥区域内有限的土地供应或将制约该区域的发展。在需求端，上海对于优质物流仓储的需求更趋多元化，除第三方物流、传统零售和电商外，以汽车及零部件制造业和高科技企业为代表的制造业亦是高标库去化的主要动力。旺盛的需求推动上海优质物流仓储市场的租金稳步上涨，过去五年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%。逐年上涨的租金使租户不断承压，致使部分对成本较为敏感的租户有向周边甚至内陆搬迁的倾向。
土地市场方面，上海政府在年陆续颁布了调整工业土地使用年限、强化工业用地用途管制等方面的一些列政策。由于上海一手仓储用地供应稀缺，导致投资者转向二手土地市场进行收购或与拥有优质土地储备的企业以股权形式进行合作。这也使上海成为全国大宗物流交易市场最为活跃的城市，在~年间，上海录得了八宗物流仓储物业大宗交易，总额达42亿元，是其他一线城市总和的将近四倍，其中大部分买家为外资基金或专业物流地产开发商，如亚腾资产管理、普洛斯及丰树等。同时，开发商为了提高土地利用率，多层库正在取代单层库成为仓库开发的主流。这些多层库主要由电商和传统零售业这样对承重要求不高的租户去化。另一方面，一手仓储土地稀缺和较高的地价亦驱使物流地产开发商纷纷转向紧邻上海的苏州（包括昆山、太仓、常熟）、无锡和南通等地拿地。而外溢的需求亦使苏州的仓储市场迅速发展起来，截至年第二季度，苏州的优质物流仓储存量为万平方米，市场整体空置率为13.7%。同时，我们也观察到由于自年起随着各地陆续颁布节约集约利用工业用地的新政，二三线城市的一手仓储用地供应量也在逐年减少，开发商在苏州和无锡等地的拿地难度亦随之加大。预计二手土地市场活跃的成交在这些城市也将得以延续。
年下半年上海优质物流仓储市预计场将有超80万平方米的高标准仓库入市，其中一半的新增供应位于浦东新区的外高桥、浦东机场和洋山陆域三个区域，而另一半则主要分布在浦西的宝山和青浦。鉴于目前这些区域的空置率水平普遍较低，预计下半年新项目的上市将刺激市场成交量的上升。同时，我们预计开发商将推出更多优惠手段来吸引租户以应对更为激烈的竞争。
其他一线城市供应紧俏，需求外溢
作为中国的首都和政治经济文化中心，北京良好的经济基本面以及完善的基础设施为物流地产奠定了基础，依托于两千万人口的城市规模及发达的第三产业，整体物流需求由消费品及电商类客户主导。而广州及深圳位于制造业重地的珠三角地区，承接了来自制造业的物流需求；此外，作为全球最大的城市带，珠三角庞大的人口规模亦刺激了来自电商及第三方物流的蓬勃需求。
工业土地供应缺口在上述城市一向比较突出。随着年国土部提出减少特大城市工业用地，土地供应节奏更逐步放缓。以北京为例，年全年北京录得45宗工业土地成交，仅为~年均值的四成，年上半年更锐减至五宗。由于物流用地产生的税收贡献相对较少，土地利用率低，开发商及其他投资者拿地受限，竞争加剧。土地紧缺已经成为物流地产投资的一大瓶颈。
与北京相比，广深的物流市场更加分散，国际物流开发商份额较低（仅有普洛斯及安博），大部分为内资企业所有，这种现象主要归因于国有仓储土地供应、可投资标的有限，此外与农村集体用地确权问题亦不无关系。近年来，政府土地政策逐步收紧，国有物流土地供应有限，出让的物流土地往往为国内企业购置自建高标仓，以自用为首要目的，仅小部分用于出租，造成国内企业“垄断”局面。此外，由于历史原因，相当一部分物流用地为农村集体用地所有权，对投资审查更为严格的外资开发商来说，这些并不能成为他们的投资标的。
鉴于供应紧俏，部分专业物流开发商将目光投向了价格更为合理、投资机会更多的周边城市，如北京周边的廊坊、武清，广深周边的佛山、东莞、惠州等。此外，我们亦观察到物流开发商及机构投资者通过购置二手物业或土地进行投资。如年6月，Redwood通过资产收购购置了北京通州配送中心，年3月,GLP购买了北京空港物流园的富达来信托旗下的北京物流园。
年国土部拟出台政策刚性约束新增建设土地供应，特大城市未来城市建设用地供应将更多
